1. مقدمه

بعد از اجرای موفق ایده‌ی بانکداری بدون ربا در بسیاری از کشور‌های اسلامی، اندیشمندان مسلمان به فکر طراحی ابزارهای مالی اسلامی نیز افتادند و برای این منظور مطالعات گسترده‌ای روی عقود شرعی و قابلیت آنها برای ابزارسازی صورت گرفت تا بتوان با استفاده از آنها ابزارهای مالی مناسب جهت جایگزینی ابزارهایی چون اوراق قرضه که مبتنی بر قرض با بهره و ربا هست، طراحی کرد (پژوهشکده پولی و بانکی، 1385).
متفکران مسلمان در این عرصه نیز موفق بوده اند، آنان توانسته اند با رعایت ضوابط و مقررات شرعی، متناسب با نیازهای واقعی جوامع اسلامی، انواعی از ابزارهای مالی طراحی کنند (صبری هارون، 1999 م: 306)، این ابزارها که برخی بیش از ده سال تجربه عملی دارد و برخی در حد فکر و ایده است به سه گروه عمده تقسیم می شوند.
گروه نخست، ابزارهای مالی غیرانتفاعی هستند که براساس قراردادهای خیرخواهانه اسلامی چون قرض الحسنه و وقف طراحی شده اند.
گروه دوم، ابزارهای مالی انتفاعی با نرخ‌های سود انتظاری هستند که براساس قراردادهای مشارکتی چون شرکت، مضاربه، مزارعه و مساقات طراحی شده اند.
گروه سوم ابزارهای مالی انتفاعی با نرخ‌های سود معین هستند که براساس قراردادهای مبادله‌ای مانند مرابحه، اجاره و استصناع طراحی شده اند.
این مقاله درصدد است مدل‌های عملیاتی یکی از این ابزارها را که براساس قرارداد اجاره به شرط تملیک طراحی شده است را تبیین کرده سپس به بررسی فقهی و اقتصادی آن به عنوان یک ابزار مالی اسلامی بپردازد. قبل از ورود به مباحث اصلی اشاره‌ای به ادبیات اوراق اجاره و عملکرد آن ها کرده و سپس به توضیح برخی تعاریف و مفاهیم می پردازیم.

2. ادبیات اوراق اجاره

در نظام‌های مبتنی بر ربا یکی از مهمترین ابزارهای تأمین مالی فروش اوراق قرضه است گرچه ابزارهای دیگر چون اوراق سهام عادی و ممتاز نیز در این عرصه جای خود را باز کرده‌اند اما همچنان اوراق قرضه با توجه به این که ناشر هیچگونه مسئولیتی در قبال خریدار اوراق، غیر از پرداخت سود قطعی و مشخص به آن ها ندارد، مورد توجه دولت ها و بنگاه‌های اقتصادی است.
نظریه پردازان مسلمان با توجه به حرمت بهره، درصدد طراحی ابزارهای جایگزین در بازار مالی اسلامی برآمده و کتاب ها و مقالات فراوانی در این باره نگاشته و مؤسسات مالی در کشورهای اسلامی نیز درصدد محقق ساختن این ابزارها برآمدند. حاصل این تلاش ها طراحی ابزارهای مالی با عناوینی چون اوراق مضاربه، اوراق مشارکت، اوراق اجاره و اوراق مرابحه است که از آن میان اوراق اجاره با توجه به داشتن سود معین بیشترین اقبال را داشته است، این ابزار وجه مشترکی بین مؤسسات مالی اسلامی و ربوی ایجاد کرده و امکان تعامل بین آن ها را فراهم می کند.
اوراق اجاره مجموعه‌ای از اوراق مالی هستند که مستند به عقد اجاره اند به طوری که سند اجاره و یا سند اعیان موجره نیز نامیده می شوند. این اوراق، با اوراق سهام، اوراق قرضه و سایر اوراق مالی متفاوت بوده و انواع متعددی می توانند داشته باشند که برای سرمایه گذاران و مؤسسات تولیدی فرصت‌های متنوعی ایجاد می کنند که با انگیزه‌های مختلف صاحبان پس انداز و نیازهای گوناگون مؤسسات تولیدی سازگار است. همچنین این ابزار قابلیت خرید و فروش در بازارهای ثانویه را دارد.
گرچه عقد اجاره دارای قدمت طولانی است و در قرآن کریم در زمان حضرت موسی (علیه السلام) از آن یاد شده با این وجود استفاده از این عقد در بازارهای مالی پدیده‌ای جدید است. دانشمندان مسلمان در نوشته‌های خود از گواهی اجاره یاد کرده اند جارحی (1983) در بحثی با عنوان «الهیکل النقدی و المالی فی الاقتصاد الاسلامی» و قحف و خان (1992) در گفتاری پیرامون «راهبردهای جایگزین تأمین مالی جهانی» به این بحث اشاره کرده اند. همچنین قحف و فهیم خان (1990) و انس زرقا (1990) امکان استفاده از اجاره در تأمین مالی را متذکر شده اند. (قحف، 1415 ق: 118-119). عثمانی نیز (1420 ق) در مقاله‌ای تحت عنوان «بیع الدین و الاوراق المالیه و بدائلها الشرعیه» از صکوک التأجیر نام برده و گفته است: «برای مثال دولت می تواند ملکیت پلی را به صورت اوراقی در اختیار مردم قرار داده سپس آن پل را اجاره داده و منافع آن را بین سهامداران تقسیم کند». در پایان نیز دولت می تواند پل را خود خریداری کرده و وجه آن را بین آنان تقسیم کند (المعهد الاسلامی للتنمیه و التدریب، 1420 ق: 32). مکاوی (2003 م.) نیز به منظور تأمین مالی برای بانک‌های اسلامی پنج راه ذکر می کند:
1. مضاربه؛
2. مشارکت؛
3. مرابحه؛
4. اجاره و
5. سلم.
وی روش‌های متعددی را در تأمین مالی از راه اجاره ذکر می کند: التأجیر التمویلی؛ التأجیر الساتر البیع؛ التأجیر الشرائی؛ التأجیر التشغیلی؛ التأجیر المنتهی بالتملیک؛ الاجاره و الاقتناء؛ التأجیر الایجاری. وی روش اول یعنی التأجیر التمویلی را به بحث می گذارد (مکاوی، 2003 ق: 569-589).
طریقی (2004) نیز در مقاله‌ای تحت عنوان مدیریت ریسک در تأمین مالی از طریق اوراق مالی بعد از بحث از جنبه‌های نظری دارایی‌های مالی، اشکال مختلف اوراق از جمله اوراق اجاره را در بازار مالی اسلامی بحث کرده و در نهایت مدیریت ریسک در این اوراق را بررسی می کند (طریق، 2004).
و بالاخره کامل ترین بحث از نظر تئوری در این باره را منذر قحف (1995) در کتاب سندات الاجاره و الاعیان الموجره انجام داده است. ایشان این اوراق را ابتدا به دو دسته اوراق اعیان موجره و اوراق اجاره تقسیم کرده سپس اوراق اجاره را در دو حالت اجاره خدمات و اجاره منافع مورد بحث قرار می دهد. خصوصیات این اوراق، محدودیت‌های شرعی و نیز عوامل تأثیر گذار بر قیمت اوراق و منافع آن را بررسی می کند.

3. تجربه اوراق اجاره

با این که مدت زمان طولانی از طرح این اوراق در بازار مالی اسلامی نمی گذرد با این وجود در بیشتر کشورهای اسلامی جای خود را باز کرده و به عنوان یک ابزار مالی موفق مطرح است. IIFM (2) یک سازمان غیرانتفاعی بین المللی و نهادی چند جانبه است که از طریق تلاش‌های جمعی کشورهای بحرین، برونئی، اندونزی، مالزی و سودان و بانک جهانی تشکیل شده است. هدف اساسی این نهاد تأسیس، بهبود و گسترش و سازماندهی بازار پول و سرمایه مطابق با اصول شریعت است. اوراق مالی جهانی، از جمله خدمات این سازمان است که با استفاده از قراردادهای مرابحه، مشارکت، اجاره، استصناع و سلم طراحی شده اند. برخی از اوراقی که تحت عنوان اوراق اجاره طراحی شده اند عبارتند از:
شرکت تضامنی با خدمات محدود IDB (3) در 2003، 400 میلیون دلار اوراق مالی با سررسید پنج ساله که متشکل از اوراق اجاره، اوراق مرابحه و استصناع بود در لوکزامبورک و لیبن منتشر کرد. نمونه دیگر آن اوراق اجاره‌ای است که در سال 2003 با سررسید هفت ساله در قطر منتشر شد. سازمان منتشر کننده اوراق، دارایی هایی را از دولت قطر خریداری کرده و به صورت اوراق به مردم فروخته، سپس دارایی ها را مجدداً به دولت اجاره داده و اجاره را بین صاحبان اوراق تقسیم می کند. مثال دیگر اوراقی است که توسط PCFC (4) در بندر دوبی در 2006 با سررسید دو سال و نیز اوراقی که توسط بانک توسعه اسلامی در 2005 با سررسید پنج سال منتشر شد (علوی، 2003). همچنین بازار سرمایه اسلامی (ICM) (5) در مالزی در سال‌های 2002 تا 2004 دو نوع اوراق اجاره داخلی و جهانی منتشر کرد (گزارش سالیانه کمیسیون بورس اوراق بهادار، 2004).
در سایر کشورهای اسلامی نیز اوراق اجاره به شرح زیر مورد استفاده قرار گرفته است. در بحرین در اگوست 2002، هفت نوع اوراق اجاره به ارزش 730 میلیون دلار آمریکا منتشر شد. این اوراق در سطح داخل و بازار خاورمیانه و بین المللی مورد استفاده قرار گرفت (عبدالمجید، 2003).
در مالزی سازمان حسابداری و حسابرسی مؤسسات مالی اسلامی (AAOIFI) (6) استانداردهایی را برای چهار نوع اوراق معرفی کرد متداولترین این اوراق، در 2004، اوراق اجاره بود که مبتنی بر معاملات لیزینگ بود (سعد عبدالرزاق، 2005).
همچنین مجلس مشورتی ملی شرعی در این کشور، اوراق مالی را که مبتنی بر اجاره، فروش و یا اجاره به شرط تملیک بود را تصویب کرد و در سال 2006 به میزان 400 میلیون RM مالزی توسط بانک مشترک مالزی و نیجریه در سطح خاورمیانه منتشر شد (www.Bnm.gov.mu,2007).
در کویت نیز در سال 2005، 100 میلیون دلار اوراق اجاره توسط شرکت مستغلات اجاری آن کشور (CRC) (7) منتشر شد (Investorsgroup.com.2005WWW.dubi).
در ایران گرچه انتشار اوراق اجاره در کمیته فقهی و شورای سازمان بورس و اوراق بهادار به تصویب رسیده و آیین نامه ها و دستورالعمل‌های اجرایی آن آماده شده است اما به دلیل برخی موانع به ویژه مسأله مالیات بر درآمد آن ها، هنوز به مرحله اجرا نرسیده است. امید می رود با بهره گیری از تجربیات سایر کشورهای اسلامی و با استفاده از پیشینه نظری و عملی انتشار اوراق مشارکت به زودی شاهد انتشار اوراق اجاره هم باشیم.

4. تعریف اجاره

اجاره در لغت به معنای رهانیدن و به فریاد رسیدن است (عمید، 1363: 76) و در اصطلاح قراردادی است که به موجب آن مستأجر در برابر مالی که به موجر می پردازد، برای مدت معین مالک منافع عین مستأجره می شود (محقق، 1415 ق، ج 2: 179؛ امام خمینی، 1416 ق، ج 1: 524).

5. انواع اجاره

قرارداد اجاره به حسب عین مستأجره به دو نوع اجاره اموال (اشیاء و حیوان) و اجاره اشخاص تقسیم می شود.

یک. اجاره اموال؛

که به آن اجاره اعیان نیز گفته می شود عبارت است از اجاره‌ای که در آن عین مستأجره اشیایی مثل خانه، زمین، مزرعه، باغ، اتومبیل، هواپیما، ماشین آلات، حیوان و درخت است که جهت بهره برداری از منافع آن ها اجاره داده می شوند.

جدول مهمترین صکوک منتشره تا پایان سال 2006

* منبع: عزیزی، بی تا

دو. اجاره اشخاص؛

که به آن اجاره اعمال نیز گفته می شود، عبارت است از اجاره‌ای که در آن عین مستأجره، انسان است که کار و عمل او در مقابل اجرت معین به تملیک مستأجر درمی آید (امام خمینی، 1416 ق، ج 1: 524).

6. ارکان اجاره

اجاره از عقود تملیکی لازم است و برای تحقق آن نیاز به تحقق عناصر زیر است:

یک. ایجاب و قبول،

قرارداد اجاره همانند عموم قراردادها، نیازمند انشاء قرارداد توسط متعاقدین است، این انشاء می تواند به گفتار یا عمل (معاطات) باشد.

دو. متعاقدین،

در قرارداد اجاره، اجاره دهنده را موجر و اجاره کنند را مستأجر می گویند که هر دو بایستی شرایط عمومی و اهلیت قرارداد را داشته باشند.

سه. عوضان،

عوضان عبارت است از منفعت یا عمل عین مستأجره که از طرف موجر به مستأجر تملیک می شود و اجاره بها که از طرف مستأجر به موجر پرداخت می شود (امام خمینی، 1416 ق، ج 1: 524).

7. اجاره به شرط تملیک

گرچه در تبیین ماهیت فقهی و حقوقی قرارداد اجاره به شرط تملیک بین حقوقدانان اختلاف نظر هست (تفرشی و وحدتی، 1380: 124) اما توافق ضمنی بین فقها و حقوقدانان هست که مفاد اجاره به شرط تملیک را می توان در قالب قرارداد اجاره انشاء کرد بنابراین می توان مطابق ماده 58 آئین نامه اجرایی قانون عملیات بانکی بدون ربا، گفت: «اجازه به شرط تملیک، عقد اجاره‌ای است که در آن شرط شود مستأجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرط مندرج در قرارداد، عین مستأجره را مالک گردد» (هدایتی، 1381: 348).

8. شرط فعل و شرط نتیجه

شرط تملیک در قرارداد اجاره به دو صورت شرط فعل تملیک و شرط نتیجه تملیک قابل تصور است، مطابق استفتائی که از مراجع تقلید شده شرط فعل را مجاز اما شرط نتیجه را دچار اشکال دانسته اند، برای مثال حضرت آیت الله فاضل لنکرانی در پاسخ به استفتائی در این زمینه فرموده است:
«اگر مقصود آن است که تملیک به نحو شرط نتیجه باشد به این معنا که بعد از پایان یافتن مدت اجاره خود به خود به ملکیت مشتری و مستأجر درآید، صحت آن مشکل است، لکن اگر مقصود این باشد که ملک را اجاره دهد مشروط به آن که در پایان مدت اجاره مالک هبه کند یا صلح کند یا به مبلغ ناچیز به تملک مستأجر درآورد این کار صحیح است...» (مرکز تحقیقات فقهی قوه قضائیه، 1381، ج 1: 27-29.)
سایر مراجع بزرگوار تقلید نیز پاسخی مشابه به همین را دارند (همان)، بنابراین قرارداد اجاره به شرط تملیک هم از نظر فقهی و هم از نظر قانونی، مستند بوده و قابل استفاده است.

9. وکالت در اجاره

وکالت در لغت به معنای تفویض و واگذاری کاری به کسی و اعتماد کردن به او می باشد (عمید، 1363: 1194) و در اصطلاح قراردادی است که به موجب آن یکی از طرفین (موکل)، دیگری (وکیل) را برای انجام امری نایب خود قرار می دهد (امام خمینی، 1416 ق، ج 2: 34). مطابق احکام وکالت، هر کاری که برای فرد مباح باشد و قابلیت نیابت داشته باشد می توان از طریق عقد وکالت به دیگری واگذار کرد از جمله آن ها قرارداد اجاره است. موجر می تواند فرد یا مؤسسه‌ای را وکیل کند تا اموال او را به قرارداد اجاره واگذار کند و در سررسیدهای مقرر اجاره بها را وصول و به موجر بپردازد (امام خمینی، 1416 ق، ج 2: 34).

10. تعریف اوراق اجاره

اوراق اجاره اوراق بهاداری است که دارنده آن به صورت مشاع، مالک بخشی از دارایی می باشد که منافع آن براساس قرارداد اجاره به مصرف کننده یا بانی واگذار می شود.
شایان ذکر است ورق اجاره گاهی در مقابل منافع اعیان مستأجره منتشر می شود که به آن ها اوراق منافع یا اوراق خدمات گفته می شود که در این مقاله آن ها مقصود نیست.

11. روش کار در اوراق اجاره

روش کار در اوراق اجاره به این صورت است که یک مؤسسه مالی بعد از کسب مجوزهای لازم، اوراق بهاداری را تحت عنوان اوراق اجاره منتشر کرده با واگذاری آن ها به مردم، منابع لازم را جمع آوری می کند، سپس به استفاده از آن منابع کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام را خریداری کرده به قرارداد اجاره به متقاضیان واگذار می کند. سپس اجاره بهای آن ها را در سررسیدهای مقرر وصول کرده بعد از کسر حق الزحمه مابقی را به عنوان سود در اختیار صاحبان اوراق قرار می دهد (مجتهد و حسن زاده، 1384: 277).

12. عناصر اصلی اوراق اجاره

در معاملات مرتبط با اوراق اجاره، افزون بر سازمان بورس و اوراق بهادار که مجوز مؤسسات مرتبط با انتشار اوراق اجاره را صادر می کند و در اثنای کار نیز بر عملکرد آن مؤسسات نظارت دارد، عناصر زیر به عنوان ارکان اصلی معاملات محسوب می شوند.

12-1. بانی (سفارش دهنده)

هر شخصیت حقوقی مانند دولت، شرکت‌های دولتی، سازمان‌های وابسته به دولت، بنگاه‌های خصوصی و بانک ها است که به منظور تأمین مالی یا بدست آوردن نقدینگی یا تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی‌های خود، به یک مؤسسه مالی سفارش انتشار اوراق اجاره می دهد.

12-2. ناشر اوراق اجاره (وکیل)

ناشر اوراق اجاره، یک مؤسسه مالی مستقل یا وابسته به بانی است که به منظور خاص تأسیس شده است. ناشر بعد از کسب مجوز قانونی و دریافت سفارش از بانی اقدام به انتشار اوراق اجاره کرده و آنها را از طریق بانک سرمایه گذاری در مقابل دریافت وجوه مشخص (قیمت اسمی اوراق) به مردم واگذار می کند، رابطه حقوقی ناشر با متقاضیان اوراق رابطه وکالت است به این معنا که ناشر با اعطای اوراق اجاره، وجوه مردم را به عنوان وکالت دریافت می کند سپس به وکالت از طرف صاحبان اوراق، کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام خریداری کرده به متقاضیان اجاره می دهد، همین طور از طرف صاحبان اوراق وکیل است تا سایر مسائل مرتبط با اجاره را انجام دهد، ناشر اوراق درصدی از سود حاصل از عملیات اجاره را به عنوان حق الوکاله برمی دارد و مابقی را به آنان می پردازد.

12-3. دارنده اوراق اجاره (موجر)

دارندگان اوراق اجاره در واقع مالکان به نحو مشاع کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام هستند که ناشر اوراق به وکالت از طرف آنان اجاره داده است، دارندگان اوراق می توانند اوراق اجاره را نگهدارند و به صورت ماهانه از درآمد آنها استفاده کنند کما اینکه می توانند در مواقع نیاز به نقدینگی، آن ها را که سند مالکیت دارایی حقیقی است به دیگری بفروشند، خریداران اوراق مالکان جدید دارایی‌های اجاره داده شده خواهند بود.

12-4. استفاده کننده از کالا (مستأجر)

رکن چهارم معامله کسانی هستند که به عنوان مستأجر از کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام استفاده می کنند و طبق قرارداد اجاره متعهد هستند در مقابل این استفاده، اجاره بها بپردازند در موارد زیادی استفاده کننده (مستأجر) و بانی متحد هستند.

12-5. فروشنده دارایی

هر شخص حقوقی است که اقدام به فروش محصولات خود می نماید، در برخی موارد فروشنده و بانی متحد هستند.

12-6. دارایی

هر نوع کالایی سرمایه‌ای یا مصرفی بادوام است که بتواند موضوع قرارداد اجاره قرار گیرد و اصطلاحاً عین مستأجره نامیده می شود.

12-7. امین

شخص حقوقی است که حافظ منافع سرمایه گذاران (صاحبان اوراق) است و وظیفه بررسی وثائق و ضمانت‌های لازم جهت انتشار اوراق را بر عهده داشته و بر کل فرآیند اوراق اجاره نظارت کامل دارد. همچنین تمامی مبادلات مالی از طریق امین صورت خواهد گرفت.

12-8. مؤسسه رتبه بندی اعتباری

مؤسسه‌ای است که اقدام به رتبه بندی اعتباری اوراق اجاره نموده و دارای مجوز فعالیت از سازمان بورس و اوراق بهادار است.

13. کاربرد اوراق اجاره

اوراق اجاره قابلیت بسیار گسترده‌ای دارد و می توان در تأمین مالی دولت، مؤسسات وابسته به دولت، بنگاه‌های اقتصادی و خانوارها به شرح ذیل به کار رود.

13-1. تأمین کالاهای سرمایه‌ای دولت و مؤسسات دولتی

مؤسسه مالی ناشر اوراق اجاره می تواند با استفاده از منابع حاصل از واگذاری اوراق، کالاهای سرمایه‌ای مورد نیاز وزارتخانه ها، مؤسسات، نهادها و شرکت‌های وابسته به دولت و شهرداری ها را خریداری و به صورت قرارداد اجاره در اختیار آنان قرار دهد. کالاهایی چون زمین، ساختمان، مدرسه، دانشگاه، هواپیما، کشتی، سدّ، اتوبان، و پارک و...

13-2. تأمین کالاهای سرمایه‌ای بنگاه‌های اقتصادی

مؤسسه مالی ناشر اوراق اجاره می تواند با منابع حاصل از واگذاری اوراق، وسایل کار و کالاهای سرمایه‌ای مورد نیاز بنگاه‌های اقتصادی چون زمین، ساختمان، مغازه، کارگاه، مزرعه، باغ، هواپیما، کشتی، کامیون، اتوبوس، قطار، ماشین آلات، ابزار کار و... را خریداری و به صورت قرارداد اجاره در اختیار آنان قرار دهد.

13-3. تأمین کالاهای مصرفی بادوام خانوارها

مؤسسه مالی ناشر اوراق اجاره می تواند با استفاده از منابع این اوراق، به خرید کالاهای بادوام مورد نیاز خانوارها مانند زمین، ساختمان، ویلا، باغ، اتومبیل و... اقدام کرده سپس آن ها را به صورت قرارداد اجاره در اختیار خانوارها قرار دهد.
شایان ذکر است این تقسیم بندی برای تبیین قلمرو کاربرد اوراق اجاره است وگرنه یک مؤسسه مالی ناشر اوراق می تواند به صورت همزمان همه بخش ها را تحت پوشش داشته باشد.

14. انواع اوراق اجاره

اوراق اجاره را از جهات مختلف می توان تقسیم کرد، برخی نظر به متعلق اجاره دارند و آن را به سه نوع تقسیم می کنند (مبلغی، 1383: 91) برخی به ماهیت قرارداد نظر دارند و به دو نوع اجاره عادی و اجاره به شرط تملیک تقسیم می کنند در این مقاله با توضیح مختصر از اوراق اجاره عادی به شرح انواع اوراق اجاره به شرط تملیک که موضوع مقاله است می پردازیم.

14-1. اوراق اجاره‌ای عادی

در این اوراق، مؤسسه مالی، کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام را متناسب با عمر مفید آن ها برای مدت زمان مشخص، به استفاده کنندگان (مستأجران) اجاره می دهد و در پایان قرارداد کالای مذکور را تحویل گرفته در بازار کالاهای مستهلک (دست دوم) به فروش می رساند و قیمت حاصل از فروش را به حساب صاحبان اوراق منظور می دارد (فراهانی فرد، 1381: 276).

14-2. اوراق اجاره به شرط تملیک

در این نوع، مؤسسه ی مالی ناشر اوراق با استفاده از منابع حاصل از واگذاری اوراق اجاره به شرط تملیک، کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام را خریداری و به قرارداد اجاره به شرط تملیک به استفاده کنندگان واگذار می کند و در پایان قرارداد اجاره، مطابق شرط، کالاهای مورد نظر را به تملیک مستأجر درمی آورد (صبری هارون، 1999: 306).

15. انواع اوراق اجاره به شرط تملیک

اوراق اجاره به شرط تملیک به سه منظور و به مدل‌های زیر طراحی می شوند.

15-1. اوراق اجاره به شرط تملیک به منظور تأمین مالی

اول. بیان توصیفی

گاهی بانی (دولت یا یکی از سازمان ها یا شرکت‌های وابسته به دولت یا یک بنگاه خصوصی) برای تهیه دارایی سرمایه‌ای یا کالای مصرفی بادوام، احتیاج به تأمین مالی دارد، راه‌های مختلفی برای تأمین مالی وجود دارد یکی از آنها استفاده از اوراق بهادار اجاره است، در این شیوه بانی با تأسیس یک مؤسسه مالی به منظور خاص یا با مراجعه به یک مؤسسه مالی مستقل، سفارش خود مبنی بر آمادگی برای انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک دارایی خاص را اعلام می کند، مؤسسه مالی بعد از مطالعات اولیه و گرفتن مجوزهای لازم اقدام به انتشار اوراق اجاره به شرط تملیک می کند، سپس با جمع آوری وجوه به وکالت از طرف صاحبان اوراق اجاره به شرط تملیک، کالای سرمایه‌ای یا مصرفی بادوامی را خریداری و به قرارداد اجاره به شرط تملیک به بانی واگذار می کند و در پایان مدت اجاره طبق قرارداد، کالای مورد نظر را به صورت مجانی یا در مقابل عوض معین (که در قرارداد اجاره تعیین شده است) به تملیک بانی در می آورد.

دوم. مدل عملیاتی

سوم. گردش مالی و روابط حقوقی

1. بانی با تأسیس مؤسسه مالی خاص آمادگی خود را برای اجاره به شرط تملیک دارایی خاص اعلام می کند.
2. مؤسسه مالی با انجام مطالعات اولیه و تهیه امیدنامه، مجوز لازم از مؤسسه اعتبارسنجی دریافت می کند.
3. مؤسسه مالی با موافقت سازمان بورس و اوراق بهادار، مؤسسه امین را جهت نظارت و کنترل انتخاب می کند.
4. مؤسسه مالی، اوراق اجاره به شرط تملیک را منتشر کرده جهت فروش در اختیار بانک سرمایه گذاری می گذارد.
5 و 6 و 7. بانک سرمایه گذاری با واگذاری اوراق به سرمایه گذاران وجوه آنان را جمع آوری کرده در اختیار مؤسسه مالی می گذارد.
8 و 9. مؤسسه مالی با پرداخت قیمت دارایی، آن را به وکالت از طرف صاحبان اوراق خریداری و تحویل می گیرد.
10. مؤسسه مالی، دارایی را به وکالت از طرف صاحبان اوراق به قرارداد اجاره به شرط تملیک به بانی واگذار می کند.
11. بانی مطابق قرارداد اجاره به شرط تملیک به صورت مرتب اجاره بهاها را در اختیار بانک سرمایه گذاری می گذارد.
12. بانک سرمایه گذاری بعد از کسر حق الزحمه خود و مؤسسه مالی و مؤسسه اعتبارسنجی و مؤسسه امین مابقی را به صاحبان اوراق می پردازد.
توضیح: مؤسسه‌های اعتبارسنجی و امین مؤسسات معتبری هستند که توسط مؤسسه مالی پیشنهاد و توسط سازمان بورس و اوراق بهادار یا بانک مرکزی انتخاب می شوند.

15-2. اوراق اجاره به شرط تملیک به منظور تأمین نقدینگی

اول. بیان توصیفی

گاهی بانی (دولت یا یکی از سازمان ها یا شرکت‌های وابسته به دولت یا یک بنگاه خصوصی) دارایی سرمایه‌ای یا کالای مصرفی بادوام را در اختیار دارد لکن احتیاج به نقدینگی دارد، راه‌های مختلفی برای تأمین نقدینگی وجود دارد یکی از آنها استفاده از اوراق بهادار اجاره است، در این شیوه بانی با تأسیس یک مؤسسه مالی به منظور خاص یا با مراجعه به یک مؤسسه مالی مستقل، آمادگی را برای فروش یکی از دارایی‌های خود به مؤسسه مالی اعلام سپس انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک همان دارایی از مؤسسه را اعلام می کند، مؤسسه مالی بعد از مطالعات اولیه و گرفتن مجوزهای لازم اقدام به انتشار اوراق اجاره به شرط تملیک می کند، سپس با جمع آوری وجوه به وکالت از طرف صاحبان اوراق اجاره به شرط تملیک، کالای سرمایه‌ای یا مصرفی بادوامی را از بانی خریداری سپس به قرارداد اجاره به شرط تملیک به خود بانی واگذار می کند و در پایان مدت اجاره طبق قرارداد، کالای مورد نظر را به صورت مجانی یا در مقابل عوض معین (که در قرارداد اجاره تعیین شده است) به تملیک بانی در می آورد.

سوم. گردش مالی و روابط حقوقی

1. بانی با تأسیس مؤسسه مالی خاص، آمادگی خود را برای فروش نقدی سپس اجاره به شرط تملیک دارایی خاص خود اعلام می کند.
2. مؤسسه مالی با انجام مطالعات اولیه و تهیه امیدنامه مجوز لازم از مؤسسه اعتبارسنجی دریافت می کند.
3. مؤسسه مالی با موافقت سازمان بورس و اوراق بهادار مؤسسه امین را جهت نظارت و کنترل انتخاب می کند.
4. مؤسسه مالی، اوراق اجاره به شرط تملیک را منتشر کرده جهت فروش در اختیار بانک سرمایه گذاری می گذارد.
5 و 6 و 7. بانک سرمایه گذاری با واگذاری اوراق به سرمایه گذاران، وجوه آنان را جمع آوری کرده در اختیار مؤسسه مالی می گذارد.
8 و 9. مؤسسه مالی با پرداخت قیمت دارایی، آن را به وکالت از طرف صاحبان اوراق از بانی خریداری و تحویل می گیرد.
10. مؤسسه مالی، دارایی را به وکالت از طرف صاحبان اوراق به قرارداد اجاره به شرط تملیک به بانی واگذار می کند.
11. بانی مطابق قرارداد اجاره به شرط تملیک به صورت مرتب اجاره بهاها را در اختیار بانک سرمایه گذاری می گذارد.
12. بانک سرمایه گذاری بعد از کسر حق الزحمه خود و مؤسسه مالی و مؤسسه اعتبارسنجی و مؤسسه امین مابقی را به صاحبان اوراق می پردازد.

15-3. اوراق اجاره به شرط تملیک به منظور تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی ها

اول. بیان توصیفی

گاهی یک بانک یا شرکت لیزینگ یا شرکت سرمایه گذاری، دارایی‌های زیادی را به قرارداد اجاره به شرط تملیک به اشخاص حقیقی یا حقوقی واگذار کرده و به صورت ماهانه یا فصلی اجاره بهای آنها را دریافت می کند، با استفاده از اوراق بهادار اجاره به شرط تملیک می توان این دارایی ها را نقد کرد و دوباره در طرح‌های مختلف به کار گرفت.
برای مثال یک بانک یا یک شرکت لیزینگ، واحدهای مسکونی زیادی را احداث و به صورت قرارداد اجاره به شرط تملیک در اختیار خانوارهایی گذاشته و به صورت مرتب اجاره بهای ماهانه آنها را دریافت می کند، حال می بیند اگر این دارایی‌های با بازده را تبدیل به پول نقد کند دوباره می تواند واحدهای مسکونی جدیدی را احداث کرده و در اختیار خانوارهای جدیدی قرار دهد، برای این منظور با مراجعه به یک مؤسسه مالی ناشر اوراق بهادار یا با تأسیس چنین مؤسسه‌ای از او می خواهد که به اندازه دارایی‌های مذکور، اوراق بهادار اجاره به شرط تملیک منتشر کرده از آن طریق دارایی ها را به مردم (خریداران اوراق) منتقل کند. مؤسسه مالی با مطالعه پیشنهاد و تنظیم امیدنامه و تأیید آن توسط مؤسسه اعتبارسنجی معتبر و تعیین مؤسسه امین و پس از گرفتن مجوزهای لازم از سازمان بورس و اوراق بهادار، اقدام به انتشار اوراق بهادار اجاره به شرط تملیک کرده از طریق بانک سرمایه گذاری به مردم واگذار می کند، سپس با وجوه جمع آوری شده به وکالت از طرف صاحبان اوراق دارایی‌های مذکور را از بانک یا شرکت لیزینگ، خریداری می کند و به وکالت از طرف صاحبان اوراق جانشین بانک یا شرکت لیزینگ در قرارداد اجاره به شرط تملیک (جانشین موجر) می شود و از آن پس اجاره بهاها را از طریق بانک سرمایه گذاری جمع آوری کرده بین صاحبان اوراق تقسیم می کند.

دوم. مدل عملیاتی

سوم. گردش مالی و روابط حقوقی

1. بانی با مراجعه به مؤسسه مالی آمادگی خود برای واگذاری دارایی‌های اجاره به شرط تملیکی خود را اعلام می کند.
2. مؤسسه مالی با انجام مطالعات اولیه و تهیه امیدنامه مجوز لازم از مؤسسه اعتبارسنجی دریافت می کند.
3. مؤسسه مالی با موافقت سازمان بورس و اوراق بهادار، مؤسسه امین را جهت نظارت و کنترل انتخاب می کند.
4. مؤسسه مالی، اوراق اجاره به شرط تملیک را منتشر کرده جهت فروش در اختیار بانک سرمایه گذاری می گذارد.
5 و 6 و 7. بانک سرمایه گذاری با واگذاری اوراق به سرمایه گذاران وجوه آنان را جمع آوری کرده در اختیار مؤسسه مالی می گذارد.
8. مؤسسه مالی با پرداخت قیمت دارایی، آن را به وکالت از طرف صاحبان اوراق خریداری و اسناد تحویل می گیرد.
9 و 10. مؤسسه مالی به وکالت از طرف صاحبان اوراق، جانشین بانی (موجر) در قرارداد اجاره به شرط تملیک می شود و مستأجرها با مؤسسه ارتباط برقرار می کنند.
11. مستأجرها مطابق قرارداد اجاره به شرط تملیک به صورت مرتب اجاره بهاها را در اختیار بانک سرمایه گذاری می گذارد.
12. بانک سرمایه گذاری بعد از کسر حق‌الزحمه خود و مؤسسه مالی و مؤسسه اعتبار سنجی و مؤسسه امین مابقی را به صاحبان اوراق می پردازد.

16. ویژگی‌های اوراق اجاره به شرط تملیک

ویژگی اصلی اجاره به شرط تملیک در انتقال مالکیت دارایی به مستأجر در پایان دوره قرارداد است و این روی رفتارهای مؤسسه مالی و مستأجر تأثیر گذاشته و ویژگی‌های متفاوتی برای اوراق اجاره به شرط تملیک به وجود می آورد.

16-1. هزینه‌های عملیاتی

از آن جا که دارایی مورد اجاره در پایان اجاره به مستأجر منتقل می شود، مستأجر در حفظ و نگهداری و استفاده سالم و صحیح از آن دقت می کند و به طور معمول هزینه ها به حداقل می رسد اما همچنان زمینه برای بروز انواع حوادث و تحقق انواع هزینه ها وجود دارد. این هزینه ها را در دو گروه کلی، هزینه‌های جاری و هزینه‌های اتفاقی می توان طبقه بندی کرد. مؤسسه مالی می تواند هزینه‌های جاری را از طریق شرط ضمن عقد به مستأجر منتقل کند و هزینه‌های اتفاقی (هزینه‌های غیر مترقبه) را از طریق بیمه پوشش دهد.

16-2. تعیین اجاره بها

در نوع اول و دوم اوراق اجاره به شرط تملیک، اجاره بهای دارایی به صورتی تعیین می شود که افزون بر پوشش قیمت خرید کالا، هزینه‌های حفظ و نگهداری، هزینه‌های بیمه، کارمزد مؤسسه اعتبارسنجی، مؤسسه امین، بانک سرمایه گذاری و حق الوکاله مؤسسه مالی، سود قابل قبولی برای صاحبان اوراق داشته باشد و نرخ این سود در بلند مدت نمی تواند کمتر از نرخ سود ابزارهای مالی مشابه باشد.
برای مثال اگر مؤسسه مالی بخواهد اتوبوسی را به ارزش یک میلیارد ریال خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک پنج ساله به یک شرکت حمل و نقل واگذار کند. اگر هزینه بیمه r1=%2 و کارمزد و حق الوکاله مؤسسات مرتبط در مجموع r2=%2 و نرخ اجاره بها r3=%11 باشد اجاره بهای کل و ماهانه اتوبوس از رابطه ذیل به دست می آید:

یعنی شرکت حمل و نقل بایستی به صورت ماهانه 2916666 ریال و در مجموع یک میلیارد و 750 میلیون ریال اجاره بها بپردازد و در پایان مدت اجاره به صورت مجانی اتوبوس مذکور را تملک کند.
در اوراق اجاره به شرط تملیک نوع سوم، با توجه به مجموع اجاره بهاهای باقی مانده تا آخر قراردادهای اجاره به شرط تملیک و با توجه به سررسید آنها، دارایی‌های مورد معامله به صورتی قیمت گذاری می شوند که بعد از کسر هزینه‌های بیمه، کارمزد مؤسسه اعتبار سنجی، مؤسسه امین، بانک سرمایه گذاری و حق الوکاله مؤسسه مالی، سود قابل قبولی برای صاحبان اوراق داشته باشد.

16-3. نوع بازدهی

گرچه بازدهی اوراق اجاره به شرط تملیک نیز به عوامل متعددی بستگی دارد لکن همه آن عوامل را می توان تا حدود زیادی برنامه ریزی و تثبیت کرد، به عبارت دیگر متغیرهایی که تأثیر زیادی روی نرخ بازدهی اوراق اجاره به شرط تملیک دارند، مانند: هزینه‌های حفظ و نگهداری، بیمه، کارمزد و حق الوکاله مؤسسات مرتبط، چنان که گذشت مؤسسه مالی می تواند هزینه ها را یا ضمن قرارداد به مستأجر منتقل کند و یا از طریق بیمه پوشش دهد و کارمزد و حق الوکاله مؤسسات نیز مشخص است، بنابراین، اوراق اجاره به شرط تملیک را می توان جزو ابزارهای مالی انتفاعی با سود معین به حساب آورد. به عبارت فنی سود صاحبان اوراق اجاره به شرط تملیک از رابطه ذیل به دست می آید:

که در آن رابطه اجاره بهاها، P قیمت خرید کالا و هزینه‌های حفظ و نگهداری، بیمه و حق الوکاله مؤسسه مالی و کارمزد مؤسسه اعتبار سنجی و مؤسسه امین و بانک سرمایه گذاری است.

17. بازار ثانوی اوراق اجاره به شرط تملیک

همه انواع اوراق اجاره به شرط تملیک قابلیت خرید و فروش در بازار ثانوی را دارند، به این که بعد از تبدیل وجوه حاصل از واگذاری اوراق اجاره، به دارایی ها، صاحبان اوراق اجاره به صورت مشاع مالک آن دارایی ها و به تبع آن مالک اجاره بهای حاصل از اجاره دادن آنها هستند در نتیجه هر زمان که بخواهند می توانند سهم خودشان از آن مالکیت مشاع را به هر کس که بخواهند منتقل کنند و بعد از انتقال، صاحب جدید اوراق مالک سهم مشاع از دارایی ها خواهد بود، یعنی رابطه وکالتی مؤسسه با صاحب قبلی اوراق قطع شده و با صاحب جدید برقرار می شود و تمام منافع حاصل از اوراق از آن تاریخ به بعد به صاحب جدید تعلق خواهد گرفت.
قیمت اوراق اجاره به شرط تملیک تحت تأثیر عوامل مختلف به ویژه نرخ بازدهی اوراق، نرخ بازدهی اوراق مشابه و نرخ تورم تغییر می کند و ممکن است قیمت معاملاتی اوراق پایین تر یا بالاتر از قیمت اسمی اولیه آن ها باشد. در نتیجه بازدهی اوراق برای صاحبان اوراق عبارت است از سهم اوراق از اجاره بهای ماهانه به اضافه مابه التفاوت قیمت خرید با قیمت فروش که می تواند مثبت یا منفی باشد.

18. فقه اوراق اجاره به شرط تملیک

در اوراق اجاره معاملات متعدد و مختلفی شکل می گیرد که همه ی آن ها براساس فقه اسلامی صحیح یا قابل تصحیح است، معاملات اصلی اوراق اجاره و توجیه فقهی آن ها به شرح زیر است:
یک. اصل مؤسسه مالی ناشر اوراق اجاره می تواند در قالب شرکت سهامی خاص یا عام و با محوز سازمان بورس اوراق بهادار تشکیل شود که از جهت فقهی همانند شرکت‌های سهامی تابع عقد شرکت خواهد بود.
دو. واگذاری اوراق اجاره و گرفتن وجوه آن ها از متقاضیان اوراق در قالب قرارداد وکالت خواهد بود به این معنا که متقاضیان اوراق با اعطای وجوه و گرفتن اوراق اجاره، به مؤسسه‌های مالی ناشر اوراق وکالت می دهند وجوه آنان را همراه سایر وجوه جمع آوری شده از این طریق، به صورت مشاع در خرید کالاهای سرمایه‌ای و بادوام جهت اجاره به اشخاص حقیقی و حقوقی به کار گیرند و در انجام عملیات خرید، اجاره و امور مربوطه، وکیل صاحبان وجوه باشند.
سه. خرید کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام و واگذاری آن ها در قالب قراردادهای بیع و اجاره به شرط تملیک بوده و دریافت اجاره بهاهای ماهانه، فصلی یا سالانه، بیمه کردن کالاهای مورد اجاره، تملیک عین مستأجره به مستأجر، انجام عملیات حسابداری و تقسیم منافع حاصله بین صاحبان اوراق اجاره همه از شئونات وکیل خواهد بود و مؤسسه مالی می تواند در قبال ارائه این خدمات درصدی از اجاره بهاها را به عنوان حق الوکاله بردارد.
چهار. واگذاری کالاهای سرمایه‌ای و مصرفی بادوام به صورت اجاره به شرط تملیک اگر از نوع اجاره‌ای به شرط فعل تملیک باشد به این معنا که موجر در پایان مدت اجاره به مقتضای شرط، عین مستأجره را طبق توافق به صورت مجانی یا در مقابل مبلغ معین به مستأجر تملیک کند از نظر فقهی و از نظر حقوقی (قانون عملیات بانکی بدون ربا) صحیح است اما اگر از نوع شرط نتیجه باشد به این معنا که در پایان مدت اجاره، عین مستأجره به صورت خود به ملکیت مستأجر درآید همان طور که گذشت از نظر فقهی محل اختلاف بوده و اکثر فقها قبول ندارند.
پنج. فروش اوراق اجاره در بازار ثانوی، همان طور که گذشت، از باب فروش سهم الشرکه فرد در دارایی‌های مورد اجاره است که از جهت فقهی صحیح و قیمت فروش می تواند با توافق و رضایت طرفین تعیین شود، بعد از معامله، صاحب جدید اوراق در تمام مسائل حقوقی جانشین صاحب قبلی اوراق خواهد بود.
شش. درنوع دوم از اوراق اجاره به شرط تملیک که به منظور تأمین نقدینگی منتشر می شوند باید در انجام قراردادهای فروش و اجاره دارایی توسط بانی دقت کافی صورت گیرد تا این قراردادها به قصد جدی و به صورت واقعی منعقد شوند تا زمینه حیله ربا و بیع العینه فراهم نگردد، به عبارت دیگر قیمت گذاری دارایی، نرخ اجاره بها و شرایط ضمن عقد بیع و اجاره به شرط تملیک به صورت واقعی تعیین گردند.

19. آثار و کارکردهای اقتصادی اوراق اجاره به شرط تملیک

انتشار گسترده و منظم این نوع اوراق، آثار و کارکردهای مختلف اقتصادی می تواند به همراه داشته باشد که برخی از آن ها عبارتند از:

19-1. گسترش بازار مالی

حذف ابزارهای مالی چون اسناد خزانه، اوراق قرضه و برخی از انواع سهام ممتاز از بازارهای مالی کشورهای اسلامی به جهت ربوی بودن آن ها، خلأ چشم گیری را به وجود آورده و دامنه انتخاب صاحبان سرمایه نقدی را محدود کرده است، گرچه این خلأ تا حدودی به وسیله انتشار اوراق مشارکت سرمایه گذاری در ایران و ابزارهای مشابه آن در سایر کشورهای اسلامی پر شده لکن کافی نیست. انتشار اوراق اجاره به شرط تملیک که جزو ابزارهای مالی با سود تقریباً معین محسوب می شود می تواند مکمل خوبی برای اوراق مشارکت و ابزار مناسبی برای افراد ریسک گریز و متعارف باشد.

19-2. رشد تولید

اوراق اجاره می تواند ابزار مناسبی برای جذب نقدینگی در دست مردم و هدایت آن ها به سمت فعالیت‌های تولیدی باشد، مؤسسه مالی ناشر اوراق با استفاده از منابع حاصل از واگذاری اوراق اجاره، کالاهای سرمایه‌ای مورد نیاز بنگاه‌های تولیدی چون زمین، ساختمان، ماشین آلات و ابزار کار را تهیه و به قرارداد اجاره به شرط تملیک در اختیار آنان می گذارد، این اوراق به جهت قابلیت قرارداد اجاره در تأمین مالی بخش‌های مختلف صنعتی، کشاورزی، معدن، مسکن، خدمات و بازرگانی می تواند به کار رود.

19-3. گسترش رفاه عمومی

مؤسسه‌های ناشر اوراق اجاره، افزون بر تأمین مالی بنگاه‌های اقتصادی، کالاهای مورد نیاز خانوارها را نیز تهیه و به قرارداد اجاره به شرط تملیک در اختیار آنان می گذارند و به این ترتیب بر افزایش رفاه عمومی جامعه کمک می کنند، اگر جهت گیری این مؤسسه ها به سوی خرید و اجاره کالاهای تولید داخلی باشد، افزون بر رفاه عمومی، از این طریق نیز بر رشد تولید و اشتغال کمک می کنند.

19-4. ابزار مناسبی برای سیاست مالی

چنان که گذشت اوراق اجاره می تواند برای تأمین کالاهای سرمایه‌ای دولت، وزارتخانه ها، شهرداری ها و مؤسسات وابسته به دولت به کار رود، به ویژه این که دولت می تواند به وسیله این ابزار نقدینگی مازاد بخش خصوصی را برای تأمین مالی پروژه‌های عمرانی سوق دهد در نتیجه اوراق اجاره می تواند ابزار مناسبی برای شرایط تورمی به ویژه تورم توأم با رکود باشد، دولت با انتشار اوراق اجاره از یک طرف نقدینگی را در جامعه کنترل می کند و از طرف دیگر با سوق دادن آن ها به سمت فعالیت‌های مولد زمینه اشتغال و تولید را فراهم می آورد.

19-5. ابزار مناسبی برای سیاست پولی

در صورت گسترش قابل توجه ارواق اجاره و شکل گیری بازار منسجم برای آن ها، بانک مرکزی می تواند در مواقع نیاز با ورود به این بازار و خرید و فروش اوراق اجاره، روی حجم نقدینگی و نرخ بازدهی اوراق تأثیر گذارد به این بیان که در شرایط رکود با خرید اوراق اجاره و تزریق پول بر جامعه، حجم پول را افزایش می دهد و در شرایط تورمی با فروش اوراق و جمع آوری نقدینگی مازاد در دست دوم، حجم پول را کنترل می کند.

20. جمع بندی و پیشنهادات

یک. قرارداد اجاره با دو نوع اجاره عادی و اجاره به شرط تملیک به طراحان بازارهای مالی امکان طراحی ابزار مالی انتفاعی با سود تقریباً معین را می دهد و می تواند جایگزین مناسبی برای اوراق قرضه باشد، در عین حال که آثار سوء ربوی اوراق قرضه را نخواهد داشت.
دو. براساس قرارداد اجاره به شرط تملیک می توان انواع مختلف اوراق بهادار منتشر کرد که مهمترین آنها عبارتند از: اوراق اجاره به شرط تملیک به منظور تأمین مالی، اوراق اجاره به شرط تملیک به منظور تأمین نقدینگی و اوراق اجاره به شرط تملک به منظور تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی‌های فیزیکی.
سه. برای نهادینه شدن ابزارهای مالی اسلامی از جمله اوراق اجاره، لازم است نهادهای مسئول اعم از سازمان بورس و اوراق بهادار، بانک مرکزی و مجلس شورای اسلامی با مطالعه ابعاد مختلف فقهی، حقوقی، اقتصادی، بانکی و مالیاتی، زمینه‌های مناسب را برای اجرا فراهم نمایند. چهار. برای شروع کار می توان به صورت محدود و از طریق بانک ها، مؤسسه‌های مالی و شرکت‌های لیزینگ معتبر و شناخته شده اجازه انتشار محدود این اوراق را داد و با آزمون و خطا و اصلاح روش ها و شیوه ها آن را گسترش داد و مؤسسه‌های مستقل برای این اوراق سازمان دهی کرد. پنج. یکی از موانع جدی سر راه انتشار این اوراق ابهام مالیاتی آنهاست، آیا سود حاصل از این ابزارها همانند سود سپرده‌های بانکی و سود اوراق مشارکت معاف از مالیات می باشند یا مانند سود سهام مشمول مالیات خواهند بود؟ لازم است نهادهای مسئول با رعایت تمام جوانب و مصالح کلی کشور تصمیم گیری کنند.
شش. مانع دوم انتشار این اوراق، ابهام در روش ها و شیوه‌های حسابداری آنهاست، مناسب است با مطالعه ابزارهای مشابه و شیوه‌های موجود در سایر کشورهای اسلامی، شیوه حسابداری مناسبی برای این منظور طراحی کرد.
هفت. مانع سوم نبود یا کمبود نهادها و مؤسسه‌های لازم برای عملیاتی کردن این ابزارها است، مانند مؤسسه‌های اعتبارسنجی معتبر، مؤسسه‌های امین مورد پذیرش سازمان بورس و اوراق بهادار، بانک‌های سرمایه گذاری و... که لازم است به سرعت تأسیس و توسعه یابند.

پی‌نوشت‌ها:

1. نویسنده: سید عباس موسویان دانشیار پژوهشگاه فرهنگ و اندیشه اسلامی.
2. International Islamic Financial Market.
3. Islamic Development Bank.
4. Ports, Customs & Free Zone Corporation.
5. Islamic Capital Market.
6. Accounting and Auditing Organization for Islamic Financial Institution
7. Commercial Real Estate Company.

منابع تحقیق: 
الف. فارسی - عربی
1. امام خمینی، روح الله (1416 ق) تحریرالوسیله، قم: جامعه مدرسین حوزه علمیه قم.
2. البرواری، شعبان محمد اسلام (2002 م) بورصه الاوراق المالیه من منظور الاسلامی، دمشق: دارالفکر، الطبع الاولی.
3. الخلیل، احمد بن محمد (1998 م) سندات الاستثمار و حکمها فی الفقه الاسلامی، ریاض: مکتبه المعارف للمنتشر و التوزیع، الطبع الاولی.
4. المعهد الاسلامی للبحوث و التدریب (1420 ق) «البنک الاسلامی للتنمیه» بی جا. دراسات اقتصادیه الاسلامیه، المجلد السابع، العدد الاول.
5. المکاوی، محمد محمود (2003 م) مستقبل البنوک الاسلامیه فی الظل التطورات الاقتصادیه العالمیه، بی جا: ـــ .
6. پژوهشکده پولی و بانکی (1385 ش) صکوک. تهران: پژوهشکده پولی و بانکی.
7. تفرشی، محمدعلی؛ وحدتی شبیری، سید حسن (1380 ش) «ماهیت حقوقی، احکام و آثار قرارداد اجاره به شرط تملیک»، نشریه دانشور: ش 36.
8. رضوان، سمیر عبدالحمید (1996 م) اسواق الاوراق المالیه، بی جا: المعهد العالمی للفکر الاسلامی، الطبع الاولی.
9. زعتری، علاءالدین (2002 م) الخدمات المصرفیه و موقف الشریعه الاسلامیه منها، دمشق: دارالکلم الطیب، الطبع الاولی.
10. صبری هارون، محمد (1999 م) احکام الاسواق المالیه. اردن: دارالنفائس.
11. عزیزی، فیروزه (1387 ش) «ابزارهای مالی کاربردپذیر در بازارهای مالی اسلامی»، مشهد: مجموعه مقالات همایش اقتصاد اسلامی و توسعه.
12. عمید، حسن (1363 ش) فرهنگ فارسی عمید، تهران: امیرکبیر.
13. فراهانی فرد، سعید (1381 ش) سیاست‌های اقتصادی در اسلام، تهران: پژوهشگاه فرهنگ و اندیشه اسلامی.
14. قحف، منذر (1415 ق) سندات الاجاره و الاعیان الموجره، بی جا: المعهد الاسلامی للبحوث و التدریب اللبنک الاسلامی للتنمیه، الطبع الاولی.
15. مجتهد، احمد؛ حسن زاده، علی (1384 ش) پول و بانکداری و نهادهای مالی، تهران: پژوهشکده پولی و بانکی.
16. محقق حلی (1415 ق)، شرایع الاسلام، بی جا: مؤسسه المعارف الاسلامیه.
17. مبلغی، احمد (1383 ش) «اوراق اجاره»، فصلنامه تخصصی فقه و حقوق، شماره 2.
18. مرکز تحقیقات فقهی قوه قضائیه (1381 ش) مجموعه آرای فقهی قضائی، قم: معاونت آموزش و تحقیقات قوه قضائیه.
19. هدایتی، سید علی اصغر (1381 ش) عملیات بانکی داخلی (2)، تهران: مؤسسه عالی بانکداری ایران.
ب. انگلیسی
1. Abdul Majid, Abdul Rais ( ). Dcvlopment of Liquidity
Management.
2. Alvi, Ijlal, A Re-Engineering of Structural & Issuance Procedures of Sukuk, International Islamic Financial Market Instruments: Challenges and Opportunities, International Conference on Islamic Banking: Risk Management, Regulation and Supervision, 2003.
3. Securities Commission Annual Report, "Slamic Capital Market Review", 2004.
4. Tariq, Ali Arsalan, Managing Financial Risks of Sukuk Structure, A dissertation submitted in partial fulfillment of the requirements for the degree of Masters of Science at Loughborough University, UK.
5. WWW.Bankcr.com,"Reasons to issue Sukuk and the structures behind them",2005.
6. WWW. Bnm.gov.my, Negara Malaysia based on, 2007.
7. WWW.dubiInvestorsgroup.com, 2005 
منبع مقاله : 
کاوند، مجتبی؛ (1389)، گفتارهایی درباره اوراق بهادار اسلامی (صکوک)، تهران: دانشگاه امام صادق (علیه السلام)، چاپ اول